Plano Diretor e suas consequências no mercado imobiliário de BH

 

Em seu livro, “Os Centros Urbanos, A maior invenção da humanidade” (Editora Elsevier), que recomendo para leigos e especialistas no tema cidades, o economista e escritor norte-americano Edward L.Glaeser revela exemplos de cidades prósperas e de cidades fracassadas, apontando caminhos para que gestores e cidadãos possam fazer escolhas inteligentes, evitando que a política e as ideologias radicais promovam o engessamento das cidades.

O que chama atenção e convida para reflexões em todos os exemplos de cidade bem-sucedidas é que elas têm em comum o mínimo de interferência do poder público nas relações de consumo, incluindo o mercado imobiliário e o da construção civil. Ao contrário, em todas onde o intervencionismo governamental é grande nestas áreas impera a inflexibilidade, o excesso de regras e a burocracia perversa.

Cidades com altos índices de desemprego, baixa qualidade de vida, violência e degradação do espaço público são aquelas onde agentes públicos – prefeituras e secretarias – tomam decisões considerando não o que a população deseja e o mercado sinaliza, mas o que eles acham que é o correto. Belo Horizonte é um exemplo que se encaixa perfeitamente no exemplo de cidade atrasada, e que tem pela frente desafios monumentais se deseja sair da estagnação. 

O que isso tem a ver na prática com a proposta deste texto, de certo deve ser a pergunta do leitor, e eu explico: A capital mineira está diante de um momento importante para o seu futuro, pois na agenda de votações da Câmara Municipal encontra-se o Plano Diretor, confeccionado pelo executivo. A proposta, em síntese, se aprovada, pode parar o setor da construção civil levando a cidade a uma paralisação ainda maior da economia já em frangalhos.

Converso com pessoas ligadas ao setor da construção civil e do mercado imobiliário e todos tem a mesma percepção: de 2012 em diante, o mercado vem perdendo força, e alcançou em 2018 seu pior momento. Com a crise, estima-se numero recorde de desemprego, chegando a 130 mil trabalhadores desocupados. Atualmente é quase impossível aprovar projetos de edificaçõesem BH, com consequências mensuráveis na cadeia produtiva.

A causa, todo mundo do setor sabe, um intervencionismo desmedido e desastroso da burocracia governamental, através da interferência de secretarias e de órgãos, até de Brasília, que não têm nem representação em BH, como Sindacta. São estas barreiras que desestimulam novas construções. O município não faz a menor questão de criar facilitadores. Prova disso são as ações das secretarias de Cultura e Políticas Urbanas, que tratam construtores e incorporadores como inimigos.

Se atualmente já não se aprovam projetos, com o novo Plano Diretor, que prevê coeficientede aproveitamento igual a um para a cidade inteira, será o fimdo mercado imobiliário. A contradição não tem explicação, pois o maior interessado em estimular a cadeia produtiva da construção deveria ser o próprio executivo municipal, afinalos impostos que giram a economia, permitindo o custeio da máquina pública, e os investimentos em infraestrutura vêm dos impostos gerados pelas construções.

O arcabouço do Plano Diretor, que deixa qualquer empresário e cidadão de bom senso estarrecido, propõe na verdade a criação de um novo imposto, se não bastasse o que já existe, pois estabelece a outorga onerosa para quem deseja edificaracima do limite permitido de uma vez o valor do terreno. Descontadas as áreas de afastamento e recuos, as construções serão inviáveis na cidade inteira. O correto seria elevar o potencial construtivo pelo menos 20 vezes, desburocratizando o máximo as edificações.

No mundo inteiro, cidades que querem crescer, buscam facilitar as construções, pois elas, além de requalificaem as áreas degradadas, especialmente as das regiões centrais das cidades, movimentam a importante indústria da construção civil, gerando emprego, renda, impostos, mais IPTU, ITBI e movimentando a roda da prosperidade. Inexplicavelmente em BH, ao contrário, a PBH cria dificuldades.

Os argumentos para justificar o confisco de coeficiente são fracos e reducionistas, querem evitar o adensamento e preservar o patrimônio cultural. Ou seja, projetam uma cidade engessada, estática, ignorando o fato de que ela é um organismo vivo em constante mutação. Outra desculpa para desestimular a construção de prédios é a mobilidade urbana, em uma cidade que não oferece transporte de qualidade.

O governo não tem dinheiro para fazer as obras que a cidade precisa, então coloca na conta da imobilidade urbana as justificativas para impedir seu crescimento. Com efeito, o Plano Diretor proposto pela PBH ameaça jogar a construção civil em uma crise ainda maior do que a que está em curso. Tomara que o prefeito Alexandre Kalil tenha juízo e não permita tamanho retrocesso.