Inúmeros condomínios foram mal projetados por terem maior número de apartamentos do que o volume de vagas necessárias para comportar os veículos dos moradores. A falta de vagas é fator determinante para dificultar a negociação do imóvel, que acaba sendo desvalorizado de maneira expressiva quando a garagem tem problemas.
RISCO MAIOR NA COMPRA DE UNIDADE NA PLANTA
A aquisição de um imóvel na planta exige maiores cuidados do que a compra de uma unidade concluída, pois o adquirente não tem como visualizar o local exato e as dimensões precisas das vagas de garagem, além dos espaços de acesso e manobras.
A ausência de vagas ou a sua utilização problemática em decorrência de mau dimensionamento e por falta de uma regulamentação desvalorizam os apartamentos, a ponto de superar o valor da própria vaga, que gira em torno de R$40 a R$120 mil, dependendo do local e do edifício.
VAGAS DIFERENTES DO QUE FOI APROVADO NO PROJETO
A Secretária Municipal de Regulação Urbana é o órgão que aprova os projetos de construção no município, sendo comum esta analisar a planta arquitetônica da garagem, onde constam os pilares em posições que proporcionam vagas de tamanho normal, com acesso viável, antes que a construtora faça o projeto estrutural. Dessa forma, após a concessão do alvará de construção, o calculista, ao analisar o estudo do solo, pode constatar que os pilares deverão ser mais espessos, mais numerosos ou ainda, implantados em locais diferentes daqueles que foram previstos na planta aprovada pelo órgão municipal.
Assim, ocorrem surpresas com compradores que não tomaram o cuidado de verificar a planta aprovada, a convenção e compará-las com o local antes de concluir a aquisição. No caso de dúvida é importante o comprador contratar uma assessoria jurídica especializada para analisar a situação e criar cláusulas no contrato que garantam as promessas da construtora quanto aos pontos que motivaram a compra.
DESVALORIZAÇÃO POR FALTA DE PROVIDÊNCIAS
Ao surgir um conflito no edifício que envolva as vagas de garagem, sendo o prédio novo, deve a administração, bem como os proprietários prejudicados tomarem as medidas jurídicas de imediato. Deixar o assunto para depois ou conduzi-lo de maneira amadora é o principal motivo de centenas de condomínios perderem o direito de exigir uma solução da construtora, pois esta é habilidosa para protelar a solução até que ocorra a prescrição. Agir de maneira individualista e ignorar que a solução do problema exige união, cria uma situação que acaba prejudicando a todos no edifício.
DIREITO À INDENIZAÇÃO
Os problemas de vagas mal dimensionadas ou sem a devida regulamentação, não se limitam aos edifícios mais antigos. Atualmente também, os construtores entregam condomínios com vagas insuficientes e de difícil acesso.
Deve o comprador fazer valer o seu direito e exigir a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois os artigos 14 e 20 estipulam que a construtora responde por seus erros de projeto e execução, independentemente de culpa. Não pode o construtor fornecer um produto com vício de qualidade, que torne a utilização da garagem imprópria ou que essa venha a diminuir o valor dos apartamentos, salas ou lojas, devendo, desde 1996, cada vaga ter no mínimo 2,30m de largura por 4,50m de comprimento, conforme a Lei Municipal de Belo Horizonte.
INÉRCIA ESTIMULA IRREGULARIDADES
A inércia, a falta de união dos compradores e a habilidade de amigo, funcionário ou parente do construtor – que mora no prédio – em desarticular qualquer procedimento que venha a exigir a devida indenização do responsável, são fatores que estimulam o construtor a agir de forma irregular. Na assembleia sempre tem um que diz: isso não tem jeito; a justiça é cara e lenta; não vamos brigar; vou ver o que faremos depois; a solução é demorada e assim passam-se anos e ocorre a prescrição que favorece alguns construtores.
PROBLEMAS NA GARAGEM ROTATIVA NO EDIFÍCIO
Nos edifícios compostos por apartamentos, lojas e com um espaço de garagem destinado à exploração de estacionamento rotativo, por falhas na concepção do projeto arquitetônico que deixou de ser orientado sobre as questões jurídicas implicadas nessa utilização complexa, ocorrem situações conflitantes depois que as unidades são ocupadas pelos compradores.
Vários são os casos de condomínios que entram em choque com as empresas administradora das vagas que são utilizadas para o estacionamento rotativo, as quais, por uma infelicidade do construtor, misturam-se com as vagas que são utilizadas pelos moradores dos apartamentos, pelos ocupantes das salas ou lojas que muitas vezes compraram suas unidades sem saber como ocorreria o funcionamento, bem como a divisão das despesas com os empregados que trabalham na garagem.
Esses conflitos tomam proporções preocupantes, pois diante da redação precária da convenção, uma parte pode vir a ficar prejudicada ao ter que arcar com despesas em excesso que deveriam ser melhor divididas. Há casos de construtora que vende alguns andares de garagem para determinada pessoa, que ao aluga-los para uma administradora de estacionamento constata ser inviável sua exploração comercial diante da elevada quota de condomínio, que é rateada pela fração ideal.
Nesse caso, o estacionamento rotativo é punido de maneira injusta com a cobrança de despesas que não lhe beneficiam, pois não tem sentido ele pagar pelos custos de porteiros, faxineiros, jardineiro, elevadores e ascensoristas, energia elétrica, água e outros serviços que são prestados apenas aos proprietários dos apartamentos, salas ou lojas. Por outro lado, existem estacionamentos, que por terem sido destinados à própria construtora ou proprietário do terreno, são beneficiados com cláusula na convenção que os isenta de todas e qualquer despesas, apesar do mesmo usufruir de alguns serviços que são prestados pelo condomínio, já que seu funcionamento está interligado em vários pontos do prédio.
Encontrar o ponto de equilíbrio é um desafio, sendo que essa tarefa deveria ter sido realizada mediante um estudo prévio junto ao arquiteto, bem como com um advogado especializado em direito imobiliário para que ambos, juntamente com o construtor, elaborassem uma convenção que estipulasse a forma de funcionamento, bem como a divisão de acessos e de despesas para evitar polêmicas.
CONFLITOS ENTRE DONOS DE APARTAMENTO E DE GARAGEM ROTATIVA
É comum a empresa que administra a garagem desejar obter o maior lucro possível e assim utiliza todo o espaço disponível para otimizar sua rentabilidade. Por outro lado, o proprietário do apartamento ou sala, em alguns casos, sente-se preterido quando lhe é destinada uma vaga mal localizada e ainda por deixar de ter a tranquilidade e segurança daqueles que possuem uma vaga fixa, onde os espaços de manobra não são obstruídos.
Normalmente as administradoras de estacionamentos se privilegiam com as vagas mais fáceis de manobrar, deixando para os condôminos as piores vagas. Além disso, quando há algum problema na garagem, geralmente os custos são suportados pelos condôminos, pois, tratando-se de área comum a responsabilidade é de todo o condomínio. Ocorre que, alguns custos são aumentados pelo uso excessivo decorrente da exploração comercial da garagem, e nesta hora vemos uma divisão de despesas confusa e obscura.
BUSCA DA SOLUÇÃO EXIGE PROFISSIONALISMO
Cabe ao construtor agir com maior cautela ao idealizar uma garagem que será utilizada para dar maior rentabilidade e evitar ter sua imagem “arranhada” em decorrência de falhas no seu projeto. Já o morador que se sente prejudicado deve defender seu interesse com base no seu direito de propriedade, ao invés de cultivar aflição ou mudar do prédio que acaba sendo desvalorizado pelo fato dos responsáveis não agirem com técnica.
* Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliários de Minas Gerais
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