Kênio de Souza Pereira*
O Ministro Marco Buzzi do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o Agravo em Recurso Especial nº1837019, negou a pretensão do Condomínio do Ed. Murano, que insistia em utilizar a fração ideal para cobrar quota de rateio em valor maior da cobertura, apesar dela utilizar os serviços e as áreas comuns da mesma maneira que os demais apartamentos. Na sua sábia decisão, publicada no dia 1º/07/21, o Ministro do STJ deixou claro ser indiscutivelmente injusta a cobrança da quota de condomínio calculada com base na fração ideal do terreno que força o proprietário da cobertura pagar a mais que os apartamentos, pois se revela abusiva.
Essa decisão do STJ vem a confirmar o acerto da tese que defendemos no processo julgado em março de 2021, pela 16ª Câmara Cível do TJMG, no qual nove coberturas que pagavam 148% a mais que os apartamentos tipo comum, ganharam o direito de pagar o mesmo valor que os demais 372 apartamentos localizados num grande empreendimento em Belo Horizonte-MG.
Essas duas recentes decisões confirmam a tese que defendemos há 26 anos, que procura elucidar os equívocos decorrentes da falta de aprofundamento na matéria, pois a fração ideal foi implantada na Lei do Incorporação em Condomínios (Lei 4.591/64) para dividir despesas de construção. É inadequado tratar o rateio de despesas de conservação e manutenção das áreas comuns (que estão localizadas fora dos apartamentos) como se fosse um imposto (IPTU e ITBI). O fato de a cobertura ter valor venal maior que o de um apartamento tipo comum não justifica que seu proprietário pague quota de condomínio, em percentuais que variam de 50 a 150%, a mais do que é cobrado do apartamento tipo.
Vejamos parte da decisão do STJ, publicada no dia 1º/07/21, que merece reflexão diante da sua clareza:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1837019 – AL (2021/0039364-3)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO DE PRIMEIRA INSTÂNCIA QUE CONSIDEROU A IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DA TAXA ATRAVÉS DE CÁLCULO REALIZADO COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA. […] DESCABIMENTO DE COBRANÇA A MAIOR DA TAXA CONDOMINIAL ÀS UNIDADES COM MAIOR FRAÇÃO IDEAL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.”
Nas razões de recurso especial (fls. 84-100, e-STJ), a recorrente apontou, além de dissídio jurisprudencial, violação ao art. 1.336, I, do CC e art. 12, §1º da Lei 4.591/64, sustentando que a convenção condominial prevê expressamente a divisão das taxas condominiais em fração ideal. […] Decido.
- É que, de fato, ao se considerar que a taxa de condomínio possui o condão de arcar apenas com serviços relativos às áreas comuns do edifício, os quais são prestados de forma igualitária para todos os condôminos (a exemplo de asseio, limpeza, conservação, reparação de dependências comuns, assim como pagamento de funcionários e administrador), tem-se que a cobrança da taxa condominial calculada com base na fração ideal do terreno de cada unidade se revela abusiva e, indiscutivelmente, injusta, posto que onera em demasia o condômino que reside em apartamento de maior proporção e, em contra ponto, beneficia indevidamente os demais moradores do condomínio edilício que possuem unidades de menor área”.
PRINCÍPIOS DA ISONOMIA E PROPORCIONALIDADE SE SOBREPÕEM AOS ARTIGOS 12 DA LEI 4.519/6 E 1.336, I DO CC
Gera satisfação aos advogados que atuam no Direito Imobiliário a expectativa dos magistrados estarem observando a prova pericial que possibilita decisões com maior acerto, que prestigiam os princípios da isonomia e da proporcionalidade, à função social do contrato e à boa-fé. O que se paga na quota de condomínio decorre do que está disponível e passível de ser utilizado de forma igual nas áreas externas aos apartamentos. Portanto, seja qual for a unidade (apartamento ou cobertura) estando ocupada ou vazia, cabe ao seu proprietário pagar o mesmo valor pela conservação e manutenção.
Ninguém questiona ser ilegal a fração ideal nos condomínios, pois ela é prevista na Lei, sendo correta sua aplicação quando se trata dos custos da construção. O que contestamos é sua utilização equivocada em alguns casos onde há unidades de tamanhos diferentes, pois a regra do inciso I, do art.1336 não pode ser sobrepor aos artigos 157, 422, 884, 2.035 do mesmo diploma legal.
COBRAR A MAIS DE LOJA PELO QUE NÃO UTILIZA É ILÓGICO
Basta vermos que no caso de uma loja térrea com 600 m², com frente para a via pública, localizada sob o edifício composto por 20 apartamentos de 100 m² cada. Tendo a loja fração ideal 500% maior que um apartamento, consistiria num absurdo cobrar da loja 5 vezes o valor da quota do apartamento para pagar os custos com porteiros, faxineiras, elevadores, garagem, áreas de lazer, água e luz que são usufruídos apenas por quem reside nos 20 apartamentos.
Basta ser racional, honesto e fazer contas para perceber ser ilógico o uso da fração ideal para cobrar a mais da loja que não tem qualquer benefício. Cobrar a mais de quem não gasta a mais é abusivo e injusto, tendo isso ficado expresso em várias decisões, dentre elas a do TJMG e a do STJ de 1º/07/21.
CONSTRUTORAS DEIXARAM DE UTILIZAR FRAÇÃO IDEAL
Diante das inúmeras perícias de engenharia, que reiteradamente, confirmam que as despesas decorrem dos serviços prestados nas áreas comuns (porteiros, limpeza, área de lazer, etc.), e sendo impossível provar que a cobertura os utiliza mais que os apartamentos tipo, ficou evidente que o rateio deve ser igualitário, pois a própria Lei proíbe que um condômino utilize mais a área comum que o outro (art. 19 Lei 4.591/64 e art. 1.335 CC).
Com o melhor entendimento das Leis constata-se que a cada dia aumenta o volume de construtoras que deixaram de utilizar a fração ideal para dividir despesas de conservação e manutenção. Essas empresas são dirigidas por engenheiros que dominam a lógica, a matemática e que evoluíram na compreensão das diferenças entre os artigos 12 e 24 da Lei 4.591/64, pois antes eram induzidos a erro por confundirem os conceitos jurídicos de imposto, taxa e quota de rateio.
DIFERENÇA ENTRE CONDOMÍNIO GERAL E CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O condomínio geral, previsto no art. 1.315 do Código Civil (CC), que se aplica a um bem (casa, carro, terreno, etc.) que tem vários coproprietários que exercem o mesmo direito sobre o mesmo, sendo este indivisível, contém regras bem diferentes que as aplicáveis no condomínio edilício. Quem compra um apartamento adquire dois tipos de propriedade, que têm formas de usos diferentes, conforme artigos 1.331 a 1.336 que reproduzem os artigos iniciais da Lei 4.591/64.
A primeira propriedade é a unidade (área privativa) que se paga conforme seu tamanho/custo, sob a qual somente seu dono usufrui plenamente, de forma isolada, arcando com sua pintura, manutenção, reforma, etc, que sendo uma cobertura, obviamente tem maior despesa. A segunda propriedade são as áreas comuns, que se localizam fora das coberturas e apartamentos, sendo que sobre essa propriedade coletiva a própria Lei (art. 19 da 4.591/64 e art. 1.335 CC) determina que todos podem e devem utilizá-la igualmente, sendo proibido qualquer dos proprietários utilizá-las em maior grau de forma a impedir o mesmo uso por outra unidade.
DECISÃO DO TJMG CONFIRMOU A SEPARAÇÃO DAS DESPESAS
A Lei do Incorporação criada em 1964 visou propiciar a venda de unidades que ainda não existem, que serão negociadas na planta e em construção e, por isso, estipulou que cada comprador pagaria seu custo conforme o tamanho do apartamento, sala ou loja edificada. Dessa forma, a Lei nº 4.591/64 estabeleceu, na sua 1º parte, que trata da construção o seguinte:
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
A brilhante decisão do TJMG que igualou a quota das coberturas à dos apartamentos, esclareceu que foi ignorado por décadas que rateio de obra, prevista na Lei de Incorporação, que prevê a venda na planta (art. 12), não tem qualquer relação com o art. 24, que prevê as despesas após a entrega do prédio pronto e sua efetiva ocupação, pois essas consistem em despesas de serviços conservação e manutenção das áreas comuns.
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
Essas despesas das áreas comuns não podem ser tratadas como se fossem o IPTU, pois tais áreas não são utilizadas a mais por qualquer unidade. Imputar à cobertura pagamento maior consiste em enriquecimento sem causa dos donos dos apartamentos, conforme consta em vários acórdãos dos Tribunais que aprofundaram nas perícias judiciais, pois os engenheiros elucidaram as dúvidas quanto a real finalidade da fração ideal.
*Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Advogado e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – [email protected]
