27 de janeiro de 2023

Recuperação do valor do aluguel residencial provocará renegociações com os inquilinos

Kênio de Souza Pereira*

Conforme os dados da FipeZAP, os preços dos aluguéis residenciais em Belo Horizonte aumentaram em 20,01%, no ano de 2022, tendo superado a média nacional de 16,55%, superando assim três vezes a inflação de 5,79% medida pelo IPCA/IBGE. Até mesmo o IVAR, que é um índice ainda em aperfeiçoamento por ser muito recente, confirmou a disparada dos aluguéis tendo acumulado 15,09% no período out/21 a set/22 e fechado o ano de 2022 com a alta de 11,31%.

Constata-se, então, que o mercado está se recuperando do período de baixa que perdurou até 2020, quando em muitos casos o aluguel girava em torno de 0,35% do valor de venda do imóvel, o que ruim por afastar o investidor. Essa anomalia, embora tenha beneficiado os inquilinos, gerou o desinteresse pela compra de novos imóveis para locação, tendo os investidores passado a aplicar em outros negócios desaquecendo o cenário de aluguéis residenciais.

Cenário pós pandemia aumentou a demanda de inquilinos

Por isso, nos últimos anos, com a redução da oferta de moradias e a retomada das atividades laborais, reabertura das escolas e faculdades, o cenário se modificou: houve aumento da demanda e, com isso, a alta dos preços.

Assim, nada mais natural que os preços das moradias subirem bem acima da inflação como demonstram os dados da FipeZap, justificando a postura dos locadores em exigirem o realinhamento do valor do aluguel que esteja abaixo do preço de mercado. Em geral a renegociação é tranquila, pois os inquilinos ao pesquisarem as ofertas de imóveis vagos constatam que realmente estão pagando menos que o valor justo.

No caso de falta de entendimento para o locador surgem duas alternativas: retomar o imóvel que esteja com o prazo do contrato prorrogado por prazo indeterminado ou requerer a revisão judicial do aluguel com base no art. 19 da Lei do Inquilinato. Essas providências geram muitos ônus para os inquilinos, o que acaba estimulando-os a fazer um acordo para manter a locação.

Aluguéis serão alvo de revisão para melhorar a rentabilidade

Com a Selic gerando ganhos de 13,75% ao ano para quem aplica nos CDBs, tornou-se necessária a recuperação da rentabilidade dos aluguéis, sendo que muitos apartamentos e casas residenciais já estão rendendo até 0,6% do valor venal, o que representa uma remuneração em torno de 7,2% ao ano. Portanto, o atual cenário motiva os locadores e imobiliárias a solicitarem dos inquilinos uma revisão do valor atual do aluguel diante da evidente defasagem.

Milhões de apartamentos e casas foram locados no período de 2017 a 2020, período que os aluguéis estavam em baixa. O mercado imobiliário é cíclico, ou seja, oscila conforme a lei da oferta e procura e não tendo ligação direta com nenhum índice que mede a inflação. Com a baixa de ofertas e a alta da demanda, é certo que o aumento no preço dos aluguéis continue em 2023 até que chegue num patamar que estimule o investidor sair das aplicações financeiras e voltar a aplicar em imóveis gerando o equilíbrio no mercado.

Por qual razão a inflação do aluguel é mais alta em BH

Em Belo Horizonte a pressão por aumentos é maior diante da baixa produção de novos imóveis para locação, especialmente diante do Plano Diretor que reduziu, em 2020, o Coeficiente de Aproveitamento de 2,7 vezes para 1.0 a área do terreno. Essa infeliz limitação onerou as novas construções em BH, especialmente com a cobrança de absurdos valores a título de outorga onerosa quem deseja construir além acima do Coeficiente de Aproveitamento do terreno.

Isso motivou as construtoras a preferir construir nas demais cidades localizadas no entorno da Capital, por ser bem mais barato, obtendo assim maior lucratividade com vendas mais fáceis devido aos preços acessíveis. Morar em BH tem sido cada dia mais caro, passando milhares de pessoas a morar longe da área central, mas por terem que trabalhar sobrecarregam as vias com automóveis devido à baixa qualidade do transporte público.

*Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG; Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI – [email protected]