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Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Professor da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG (ESA), Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG)

Aptos de cobertura e térreos são desvalorizados por cobrança desequilibrada

No rateio de despesas de edifícios compostos por apartamentos térreos e de cobertura é comum que a estes paguem a mais no rateio de despesas. Contudo, inexiste justificativatécnica para se cobrar quota de condomínio a mais da cobertura ou do apartamento térreo com base na fração ideal, pois esta foi criada para dividir despesas de construção no decorrer de uma obra negociada na planta, conforme a Lei nº 4.591/64 que regulamenta as incorporações em condomínio. 

O rateio de despesas de construção com base na fração ideal prevista no artigo 12, da Lei nº4.591/64 é correto, pois quanto maior a unidade mais materiais e mão de obra serão empregados na sua edificação resultando no valor mais elevado da aquisição do apartamento que tiver maior metragem. Esse parâmetro foi reproduzido no art. 1.336, I, do Código Civil pelo simples fato de a grande maioria dos edifícios serem compostos por unidades idênticas. Entretanto, tendo em vista que a arquitetura está sempre evoluindo e projetando edifícios com unidades diferentes, que resultaram em frações ideias variadas, o legislador estipulou desde 1964, a possibilidade de o rateio não utilizar a fração ideal justamente para não afrontar a função social do contrato (art. 2.035 e art. 5º Lei de Introdução ao CC), a boa-fé (art. 422) e evitar a lesão e o enriquecimento sem causa que são vedados pelos artigos 157 e 884 do Código Civil. 

A interpretação das leis exige um raciocínio que não pode se limitar a um simples artigo, sendo necessária sabedoria e bom senso, não podendo o julgador se ater aos vocábulos, sob pena de leva-lo a uma conclusão incoerente, injusta e contraditória. Cabe a ele aplicar os princípios que informam as normas positivas, de maneira a compreender seu sentido equitativo, lógico e de acordo com o sentimento geral.  Dessa forma, a aplicação da fração ideal autorizada pelo inciso I, do art. 1.336 não pode prevalecer se afrontar os cinco outros dispositivos retro mencionados, que visam evitar cobrança de forma desequilibrada a ponto de caracterizar o enriquecimento sem causa.

Quanto às despesas de conservação e manutenção, essas estão previstas desde 1964, no artigo 24 da mesma lei, na parte que regulamenta a administração do condomínio já em funcionamento, cabendo à assembleia estipular a divisão com base na boa-fé, respeitando a lógica matemática, que indicam que se deve considerar o uso e o gozo das áreas e dos equipamentos que realmente geram as despesas. 

Tendo em vista que as despesas de conservação e manutenção que compõem o rateio que resulta nas quotas de condomínio são decorrentes das áreas comuns que são externas às unidades, sendo que o maior custo dos edifícios é representado pelos empregados (porteiros, faxineiras, zelador), não há como impor a divisão dessas despesas com base na fração ideal, por falta de relação dos custos com o tamanho interno das unidades. Essa é a conclusão da unanimidade dos peritos engenheiros civis que realizam as perícias judiciais.

LEIS PROÍBEM QUE UMA UNIDADE USUFRUA MAIS QUE OUTRA

O artigo 1.335, inciso II do Código Civil, bem como os artigos 10, inc. IV e 19 da Lei nº 4.591/64 proí-bem que uma unidade, mesmo sendo ela bem maior – como uma cobertura ou apartamento térreo – utilize as áreas de lazer, jardins, portaria, salão de festas, etc, de maneira a excluir igual utilização em relação a quaisquer vizinhos, sendo que esses ocupantes de unidades de menor dimensão têm o mesmo direito de usar e gozar de todas as áreas e equipamentos comuns.

Por ser impossível o proprietário de um apartamento maior cercar uma área comum a mais como se pertencesse somente a ele para justificarque pague a quota de condomínio maior que as unidades tipo, ficaevidente que o rateio deve ser realizado com base na boa-fé, ou seja, com a divisão igualitária dos custos. Somente se uma unidade gerar um custo a mais sobre determinada despesa, caberá a ela arcar com o devido acréscimo, o qual se limitará à referida despesa. Não se mostra honesto utilizar um determinado item, como a água quando se tem piscina na cobertura, para onerar e se cobrar a mais por dezenas de outras despesas.  

Dessa maneira, será evitado o desequilíbrio e o enriquecimento sem causa que é proibido pelo art. 884 do Código Civil, o qual determina que se deve pagar pelo que se utiliza ou está à sua disposição. Os engenheiros que dominam as questões que envolvem as incorporações e o que seja fração ideal, ao prestarem seus esclarecimentos nos laudos periciais, fornecem todos os elementos para que o juiz possa revisar a cláusula que estabelece um rateio desequilibrado. As perícias são imprescindíveis para o esclarecimento uma vez que a maior parcela da população tem dificuldadescom o raciocínio matemático, sendo que elas informam que em muitos casos o número de moradores nas cobertura é menor que a média nos apartamentos tipo, pois todas as unidades são unifamiliares. 

IMPOSTO NÃO PODE SER CONFUNDIDO COM QUOTA DE RATEIO

Muitos confundem quota, chamada erroneamente de taxa de condomínio, como se fosse semelhante a um imposto em que a pessoa pode ser tributada na proporção da extensão do Fato Gerador. A quota de condomínio decorre de uma contraprestação de serviços das áreas comuns e não pode ser cobrada como se fosse imposto, pois este incide sobre o valor do patrimônio ou da renda da pessoa, como se verificacom o IPTU, o ITBI e o Imposto de Renda. 

DIFERENÇAS ENTRE CONDOMÍNIO GERAL E O CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Pelo costume das pessoas lerem rapidamente os textos, é comum ocorrer uma confusão sobre as regras do Condomínio Geral, pois elas não são as mesmas do Condomínio Edilício, que é o caso em questão. No Condomínio Geral as despesas devem ser rateadas na proporção da propriedade de cada coproprietário, diferentemente do Condomínio Edilício. 

Os referidos institutos são tratados em capítulos distintos no Código Civil (CC), sendo que o Condomínio Geral é abordado no Capítulo VI (artigos 1.314 e 1.315) que regula um bem indivisível (casa, apartamento, carro, lote, etc), enquanto que o Condomínio Edilício é tratado somente no Capítulo VII, sendo que o art. 1.331 esclarece a enorme diferença entres estes institutos.

Se uma casa ou apartamento pertence a três pessoas, uma com 60% da propriedade e seus dois irmãos com 20% cada, é lógico que caberá a cada um pagar despesas na proporção das suas frações, pois é um condomínio geral. Mas, no Condomínio Edilício, além da área privativa caracterizada pelo apartamento, existem ainda as áreas externas, que são comuns, e que pertencem e são utilizadas por to-dos igualmente. São estas áreas comuns que geram a taxa de condomínio.

Logo, no artigo 1.331, o primeiro que trata do Condomínio Edilício, o legislador é claro ao prever que há dois tipos de propriedade, o apartamento, que se equipara a casa com vários donos, definid como área privativa, e outra propriedade caracterizada como área comum. 

PROVA DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA –COBRANÇA DESEQUILIBRADA

Imaginemos um edifício com 20 unidades, sendo 19 apartamentos tipo e uma cobertura, tendo essa fração ideal 85% maior que os demais apartamentos. 

No caso, o prédio trocou a fechadura e o síndico mandou fazer três chaves para cada apartamento, custando cada uma R$10,00. Assim, ao serem feitas 60 chaves, cada unidade receberá três chaves. Mas tendo em vista que o custo dessas chaves totaliza R$600,00, ao dividi-lo por 20,85, o resultado comprovará o enriquecimento ilícito, ou seja, que a cobertura pagará parte das despesas dos apartamentos tipo. Ao aplicar a fração ideal para dividir essa despesa, como também é feito com todas as demais que decorrem das áreas comuns (porteiros, faxina, elevador, energia elétrica, lazer, etc), cada apartamento tipo pagará R$28,78 pelas três chaves, ou seja, 4% a menos do que seria o correto, no caso R$30,00. Já a cobertura ao receber as 3 chaves pagará R$53,20, ou seja, o correspondente a 5,32 chaves. Obviamente, ao pagar a mais 77,3% do que seria o correto, no caso, R$30,00, a cobertura arcará com o valor R$1,22 que deveria ser pago pelos 19 vizinhos. 

O STJ JÁ CONFIRMOU RATEIO IGUALITÁRIO

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmouo rateio igualitário, no Recurso Especial nº 541.317-RS (2003/0064425-4), que trata justamente da tese que criei há 22 anos. Foi acolhido nosso entendimento, ou seja, que a divisão de despesas pela fração ideal penaliza a cobertura/apto térreo porque os gastos do condomínio edilício não estão ligados ao tamanho da unidade. O STJ não aceitou a alegação de que o apartamento tipo gaste menos que o apartamento de cobertura e assim julgou ser correto o rateio igualitário, tendo os 5 Ministros declarado que “o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas, beneficiamde forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. Os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente. ”  

Infelizmente, por ser o condomínio formado por uma grande maioria de apartamentos tipo, esses se unem para impedir a mudança da cláusula da conven-ção que exige geralmente, o quórum de 2/3 dos votos dos condôminos. Dessa maneira, diante da ausência de boa vontade, cabe ao proprietário do apartamento de cobertura ou térreo buscar no Poder Judiciário a redução da quota de condomínio que, por ser cobrada de forma desequilibrada, acarreta a desvalorização da sua unidade, dificulta a venda e a sua locação.


Esse artigo não reflete necessariamente a opinião de MercadoComum


 

 

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