Kênio de Souza Pereira*
A fórmula do cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é complexa, sendo quase impossível quem não é especialista compreender as dezenas de variáveis que resultam no valor a ser pago pelo contribuinte, sendo que a última revisão do Mapa de Valores de Belo Horizonte foi realizada em 2009/10, na qual os valores subiram de 80% a 140%. Depois dessa data, a partir de 2011, o valor de avaliação do metro quadrado de construção e dos terrenos tem sido reajustado anualmente pelo IPCA-E/IBGE, que em 2021 deverá superar 10%.
Ocorre que, inúmeros imóveis comerciais de grande (galpões, lojas com garagem, prédios comerciais com estacionamento rotativo, concessionárias de automóveis, shoppings, dentre outros) estão pagando o IPTU em valor superior ao devido, apesar do valor venal final constante na guia estar defasado.
O fato é que em vários casos esses IPTUs atingem quantias expressivas (entre R$20.000,00 a R$700.000,00), dependendo do porte do imóvel, que diante da provável revisão do Mapa de Valores já defasado, após passados 12 anos, poderá em breve ter seu valor de cobrança dobrado.
Entenda a razão do valor venal está abaixo do real
Para entender melhor que o valor venal que figura na guia do IPTU está bem abaixo do preço de mercado do bem, basta verificar o que ocorre quando compramos um apartamento ou loja na planta, pois logo que fica pronto, após a Baixa de Construção e seu registro na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis, este é lançado no cadastro imobiliário da Prefeitura de Belo Horizonte. Se o apartamento foi comprado por R$1.000.000,00, o Município emite a guia do ITBI na base de R$1.000.000,00 ou no valor que ela avaliar conforme o mercado, prevalecendo o maior, e sobre essa avaliação cobra a alíquota de 3%, que ao ser quitada possibilita que o cartório de notas lavre a escritura pública de compra e venda.
Ocorre que, perante a Prefeitura de BH, pelo fato de estar ainda em vigor o Mapa de Valores de 2009/10, o município é obrigado a utilizar a avaliação daquele ano, ou seja, o valor apurado em 2009 para estabelecer o venal do imóvel na guia do IPTU e sobre esse valor é aplicado o IPCA-E/IBGE acumulado até a fechamento do último ano, no caso, dez/2020, resultando assim no valor em torno de R$450.000,00. Sobre esse valor venal, defasado em mais de 50%, a Prefeitura cobra o IPTU que no caso de imóveis comerciais a alíquota é de 1,6%.
Valor venal é diferente no ITBI e no IPTU
A regra que é aplicada ao ITBI permite cobrar de imediato o valor de mercado atualizado do imóvel, mesmo que o comprador tenha pago bem menos. Entretanto, caso o Município arbitre o valor do imóvel acima do preço de mercado é importante o comprador contratar um advogado especializado para fazer o Recurso para que seja revista a avaliação. Inúmeros Recursos são indeferidos por serem elaborados de maneira amadora, sem o necessário aprofundamento. É importante dominar o tema para obter redução que pode gerar grande economia, pois a taxa cobrada é de 3% sobre o que for arbitrado para o imóvel.
Ao obter a redução do valor venal pagará ITBI menor, o que resultará também na redução das taxas cobradas pela escritura no Ofício de Notas e pelo registro desta no Ofício de Registro de Imóveis.
Todavia, quanto ao IPTU os municípios são impedidos de arbitrar o valor do imóvel, sendo que antigamente os prefeitos elevavam o Mapa de Valores por meio de decreto, o que há anos foi proibido pelo Supremo Tribunal Federal que determinou que somente por meio de lei, votada pela Câmara Municipal, pode ocorrer o aumento real (nova avaliação conforme o mercado) dos valores venais constantes no IPTU.
Por ser complicado aumentar expressivamente o IPTU, a Prefeitura de BH está há 12 anos sem atualizar essa base de cálculo, sendo que normalmente a cada 7 ou 9 anos era aprovado um novo Mapa de Valores que supera bastante os reajustes acumulados do IPCA-E. Por isso, brevemente o valor do IPTU poderá subir expressivamente, sendo importante promover a revisão dos seus elementos/dados dos imóveis de grande porte o mais rápido possível, pois assim seu proprietário poderá obter uma economia expressiva em 2022, bem como nos anos vindouros, mesmo que venha a ser aprovado o novo Mapa de Valores.
Outro fator que pode resultar em economia é o valor cobrado pela coleta do lixo. Durante décadas o valor da taxa de resíduos sólidos era cobrado conforme o tipo do imóvel e o padrão de acabamento da construção, o que gerava uma variava de até 800% entre uma casa e outra. Somente depois de muitos anos essa anomalia foi corrigida, sendo que essa taxa de coleta de lixo anual em 2021 está em R$677,00 por unidade. Entretanto, até hoje em muitos edifícios comerciais compostos por salas é possível obter redução dessas taxas, a depender da forma de uso, no caso concreto.
Profissionalismo é fundamental para obter economia
Entender como funcionam os tributos é desafiador, pois qualquer ente público procura incrementar sua arrecadação, sendo difícil o Fisco abrir mão de qualquer receita. Dessa forma percebe-se a razão de grande parte dos pedidos de redução não terem sucesso, pois no caso do ITBI e do IPTU são necessários estudos prévios para verificar alguma falha. Cabe ao requerente juntar provas que venham a convencer o auditor fiscal que sua pretensão é justa, resultando assim numa perda de receita para o município. Em alguns casos é necessário procedimento judicial, o qual tem alto custo diante da dificuldade de condução.
Importante frisar que a Secretaria Municipal da Fazenda da Prefeitura de Belo Horizonte possui profissionais altamente qualificados, sendo uma referência nacional quanto à eficiência na condução das questões que envolvem o IPTU, ITBI e demais tributos. Todavia, diante dos 835 mil imóveis cadastrados na Secretaria Municipal da Fazenda, com edificações tendo dezenas de particularidades, é impossível deixar de existirem centenas de incorreções, que acabam afetando a valoração do imóvel e assim, geram o pagamento a mais do imposto.
Dessa forma, cabe ao proprietário do imóvel verificar com um especialista sobre os procedimentos que poderá tomar para que venha a economizar com o pagamento dos ITBI no momento da compra, bem como do IPTU, sendo que qualquer ajuste nos parâmetros deste tributo, poderá representar uma economia por décadas já que o IPTU é cobrado anualmente.
*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal – Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – [email protected]
