Investimentos imobiliários

Por: Juliano Lima Pinheiro

 

A forte valorização dos imóveis nos últimos anos tem despertado grande interesse em aplicações nesse setor por parte dos investidores. A maneira mais tradicional de investir é comprar imóveis residenciais, comerciais, terrenos, galpões, e alugá-los assegurando uma renda mensal. Como isso exige muito capital para a aquisição e manutenção desses imóveis, impede que pequenos e médios investidores participem desse mercado.

Segundo a Imóvel Web existem as seguintes possibilidades para investimentos imobiliários:

 

 

A escolha requer envolvimento direto e intenso do investidor na gestão da carteira de imóveis, mesmo que haja uma empresa contratada para fazer a administração dos contratos de aluguel. Segundo Julia Wiltgen1, alguns pontos devem ser observados antes de investir em um imóvel para ganhar com o aluguel:

 

1. Compare o retorno com aluguel com o retorno da renda fixa.

O aluguel pode ser encarado como um retorno percentual sobre o investimento que você fez no imóvel. Mas ao compará-lo com outros investimentos, lembre-se de sempre considerar os retornos já líquidos de imposto de renda e taxas. E considere o investimento no imóvel como sendo o valor bruto despendido por ele, incluindo eventuais juros, taxas, custos de registro e escritura e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O retorno do aluguel de um imóvel deve oferecer um “prêmio de risco” em relação às aplicações consideradas “livres de risco”, uma vez que em geral é mais arriscado investir em imóveis do que no Tesouro Direto ou na caderneta de poupança. Imóveis podem se desvalorizar, ficar vagos por muito tempo, ser depredados por inquilinos, entre outros riscos.

 

2. Nunca se esqueça dos impostos recorrentes.

• Renda de alugueis: alíquotas conforme tabela progressiva do IR.

 

 

• Ganho de capital: Segue norma definida pela receita. Podendo variar de 0% a 15%.

 

Imposto Predial e territorial Urbano – IPTU:

Imposto municipal devido anualmente pelo proprietário do imóvel. Tende a variar de 6% a 15% do valor venal do imóvel.

 

3. Conheça as chances de o imóvel ficar vago por muito tempo.

 

4. Verifique a qualidade do imóvel e de sua administração.

Além da compra direta de imóveis e da aplicação em papéis de construtoras, o investidor brasileiro tem também outras para aplicar no setor imobiliário.

 

Fundo Imobiliário – FI

• Fundos Imobiliários são fundos cujos recursos captados são direcionados a empreendimentos imobiliários específicos, como, por exemplo, flats, hotéis e shoppings, podendo, contudo, aplicar seus recursos em vários empreendimentos simultaneamente.

• É possível fazer a transferência de imóveis de um grupo de sócios para um FI. Nesse caso, haverá alterações na forma de tributação.

• A valorização das cotas dos Fundos Imobiliários ocorrerá pela valorização do imóvel que os lastreia ou por um índice de preços associado ao fundo, podendo gerar dividendos que tenham como base o aluguel do imóvel vinculado, ou outro qualquer tipo de remuneração idealizado quando de sua constituição.

• As principais vantagens dos FIs em relação à compra de um imóvel estão os valores – mais baixos quando se compra cotas de fundos – e a diversificação do portfólio imobiliário.

Existem três tipos de fundos imobiliários: os fundos de renda (FIs orientados para gerar renda mensal para os investidores como, por exemplo, os fundos que compram agências bancárias e as alugam para os próprios bancos), os FIs de desenvolvimento (fundos que tem como objetivo a valorização do projeto como, por exemplo, os fundos que compram terrenos, constroem e alugam as unidades se beneficiando principalmente no valor do metro quadrado de construção para o construído) e os FIs de ativos imobiliários financeiros (que são os fundos que compram basicamente cotas de outros fundos imobiliários e ativos financeiros como LCIs e CRIs).

 

 

 

 

 

As Letras de Crédito Imobiliário – LCI e os Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI

Além dos fundos imobiliários, o investidor também consegue investir em imóveis por meio de outros produtos financeiros como o CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). As emissões desses títulos imobiliários estão aumentando e trazem mais uma alternativa de investimento.

 

 

Comparação entre as Letras de Crédito Imobiliário e os Certificados de Recebíveis Imobiliários

 

 

A LCI é emitida por bancos e a rentabilidade depende basicamente de a instituição cumprir o que prometer. O dinheiro que o emissor da LCI capta pode ser usado de qualquer forma, pois não é atrelado a uma operação específica. O CRI, por sua vez, é emitido por uma companhia securitizadora, que estrutura as operações financeiras relacionadas a um empreendimento imobiliário. A rentabilidade do título depende do sucesso do projeto ao qual está atrelado. Uma das maiores diferenças, portanto, está no risco – mais complexo no caso do CRI. Portanto, para colocar seu dinheiro em um CRI, o investidor deve analisar cuidadosamente uma série de riscos, como os jurídicos, de crédito e de estruturação financeira.

Pelo risco e complexidade, os CRIs são normalmente indicados para os chamados “investidores qualificados” (com mais de R$ 300 mil aplicados), que procuram uma boa rentabilidade sem sair da renda fixa. Tais ativos, no entanto, não são fáceis de encontrar, pois normalmente não são oferecidos pelos canais tradicionais dos bancos.

Na comparação, a LCI leva vantagem em relação ao CRI também pela proteção do FGC.

Ao final, a observação de sempre: todo investimento, por principio, tem de levar em consideração o perfil de quem o realiza (conservador, moderado ou agressivo) e contar com um bom suporte profissional.