Garantias na locação de imóvel e suas limitações
Garantias na locação de imóvel e suas limitações
Garantias na locação de imóvel e suas limitações – Kênio de Souza Pereira*
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Carta de fiança, inclusive bancária, pode conter surpresas que eliminam a garantia.

Na hora de alugar um imóvel, seja residencial ou comercial, uma das maiores dificuldades que o inquilino enfrenta é oferecer uma garantia que dê segurança ao locador, especialmente quando o aluguel atinge valor elevado. A Lei do Inquilinato (n° 8.245/91) permite que o inquilino ofereça como garantia do cumprimento de suas obrigações contratuais, a fiança, o seguro de fiança, títulos de capitalização, caução de 3 meses de aluguel ou caução em bens. De forma ilógica, a lei veda a exigência de mais de uma garantia num mesmo contrato. A partir de dezembro de 2005, o inquilino passou a poder oferecer também um fundo de investimento para substituir o fiador, devendo seu valor situar-se entre 12 a 30 meses de aluguel, conforme acordo entre locador e inquilino.

Carta de Fiança

Algumas imobiliárias, por excesso de boa-fé, têm aceitado a carta de fiança da empresa onde o inquilino trabalha, ignorando que essa carta é redigida justamente para não garantir nada quando ocorre a inadimplência. Da mesma forma, a caução de três meses se mostra também muito frágil como forma de garantir o cumprimento do contrato de locação que envolve dezenas de aluguéis, encargos, reparos e despesas processuais.

A locação é uma das transações mais complexas que existem, pois para regular sua contratação foi elaborada uma norma especial, denominada Lei do Inquilinato. Administrar locações exige profissionalismo desde da avaliação do valor do aluguel, dos cadastros do inquilino e seus fiadores culminando na redação do contrato que deve prever dezenas de circunstâncias conforme as características do negócio.

Particularidades da Locação

Cada tipo de negócio tem suas particularidades, seus “macetes”. Na locação o risco de prejuízo é proporcional ao profissionalismo empregado na condução da locação. A lei autoriza propor a ação de Despejo e a Cobrança judicial com apenas um dia de atraso, mas geralmente há tentativas amigáveis de recebimento. Diante da insistência em não pagar as obrigações, a Ação de Desejo é geralmente proposta quando o atraso supera dois meses.

Entretanto, essa ação demora de 9 a 18 meses, caso o inquilino não quite o débito após se citado. Assim, vemos que o risco de prejuízo do locador, até que ele consiga reaver a posse de seu imóvel, pode atingir 21 meses de aluguel. Se considerarmos a locação de um apartamento de R$3.000,00 por mês numa ação que demora 18 meses, acumulada com a dívida deixada pelo inquilino relativa a IPTU, água, energia elétrica e condomínio, além dos danos à pintura e reparos do imóvel, constatamos que o prejuízo pode superar facilmente o valor de R$110.000,00, ou seja, mais de 30 meses de aluguel. Por esse motivo é que as imobiliárias em geral, não aceitam caução e exigem dois fiadores com renda suficiente para assumir de imediato a inadimplência, devendo pelo menos um deles ser proprietário de um imóvel quitado, o qual configura a real garantia de pagamento.

Garantia tem que ser séria

A maioria das locações é garantida por fiadores, sendo importante estes terem consciência de que o art. 39 da Lei nº 8.245/91 estipula que a garantia se estende até o dia em que o inquilino devolver o imóvel para o locador. Dessa forma, o fiador de uma locação não pode se furtar de garantir a locação, tendo o dever de cumprir o que foi pactuado.

A fiança está ligada à ideia de confiança e geralmente decorre do relacionamento entre amigos ou parentes. Aquele que presta fiança para um inquilino o faz de livre e espontânea vontade e diante disso, o locador espera que na ocorrência de inadimplência o garantidor aja com seriedade e boa-fé até o momento do encerramento da locação.

Armadilhas – Carta de Fiança exige análise prévia

A língua portuguesa é riquíssima, possui várias palavras semelhantes que podem ser utilizadas com sentidos diversos, possibilitando interpretações ambíguas, além de vocabulário jurídico que exige conhecimento especializado para interpretar um contrato, bem como uma carta de fiança. Além disso, a morosidade dos procedimentos judiciais acaba protegendo o devedor, havendo situações que estimulam o calote.

Essa realidade motiva a alta taxa de juros e o receio de ser credor diante do grande risco jurídico dos contratos e dos negócios que são concluídos com base na sorte, sem a devida cautela.

Interpretar e avaliar o alcance de uma Carta de Fiança exige grande conhecimento das normas do Código Civil que regem a garantia fidejussória, bem como domínio das normas processuais e das particularidades que envolvem as transações locatícias, pois somente assim o locador saberá se essa forma de garantia é viável. Vários são os problemas que podem surgir numa Carta de Fiança, pois não existe um padrão, podendo ser pactuados pontos distintos, que às vezes representam riscos para o credor, tais como:

Limite de prazo de validade: ignora que a Lei do Inquilinato prorroga o contrato automaticamente, sendo que conforme estabelece o art. 39, a garantia deve prevalecer até o dia em que o imóvel for devolvido ao locador;

Limite de valor: o locador espera que o fiador tenha confiança em seu afiançado, que garanta qualquer prejuízo e não apenas um valor fixo que irá se defasar com o passar do tempo diante da inflação;

Garantia condicionada ao vínculo empregatício: o locador não tem qualquer relação de emprego com o inquilino. Não tem sentido que, se o inquilino romper seu contrato de trabalho, tal ato deixe a locação sem garantia. Será justamente na hora que o inquilino perder o emprego e a condição de pagar que o locador mais precisará da garantia do fiador, que tentará fugir do cumprimento de sua obrigação alegando que só garantiria se pudesse descontar do salário do inquilino.

Regras para o processo de cobrança: a carta às vezes impõe uma série de regras e procedimentos, com prazos impraticáveis, que se não cumpridos geram a perda da fiança;

Diante da terminologia jurídica complexa, além das regras do processo civil, muitas vezes o credor aceita a carta de fiança sem compreender os reflexos de algumas expressões ou as condicionantes que acabam acarretando dificuldades em receber os créditos decorrentes da inadimplência do afiançado.

Dessa forma, cabe aos locadores e às administradoras de imóveis repudiarem a “Carta de fianças” elaborada de maneira a criar justificativas para o banco ou o fiador deixar de arcar com a obrigação.

Se a empresa deseja ser fiadora de alguém que lhe interessa ou de seu funcionário, basta assinar o Contrato de Locação, como faz qualquer fiador que realmente confia em seu afiançado. A seriedade e a boa-fé devem reger todas as relações, em especial, os contratos.

*Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal; Membro do IBRADIM-MG – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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