*Por Kênio de Souza Pereira
Muitos compradores ficam surpresos ao constatarem que o município arbitra, para efeito do pagamento do Imposto sobre Transmissão Bens Imóveis por Ato “intervivos” (ITBI), o valor de avaliação do imóvel que está sendo adquirido, num valor que, às vezes, supera o dobro do preço de venda que consta na guia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O pagamento do ITBI é obrigatório para que o Cartório de Notas lavre a escritura pública de compra e venda, a qual deverá posteriormente ser levada à registro no Cartório de Registro de Imóveis, acarretando assim a transferência regular da propriedade.
Há casos em que o comprador se vê obrigado a pagar o ITBI num valor muito elevado, acima do preço que realmente pagou, podendo nesse momento pedir a revisão da avaliação, pois este valor é baseado no preço atual de venda, também denominado valor venal de mercado. Cada município tem a liberdade de estipular a sua alíquota, sendo que em Belo Horizonte ela é de 3% sobre o preço do imóvel. O artigo 5º, §1º da Lei 5.492/1988, do município de Belo Horizonte, estabelece:
“Art. 5º – A base de cálculo do imposto é o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, no momento da transmissão ou cessão.
- 1º – O valor será determinado pela administração tributária, através de avaliação com base nos elementos constantes do Cadastro Imobiliário ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior.”
Esse dispositivo legal é encontrado em todos os municípios do país, sendo que cada um possui as suas particularidades, como a sua alíquota, mas o certo é que todos desejam arrecadar o máximo possível.
CARTÓRIOS DE NOTAS E DE REGISTRO LUCRAM COM ITBI MAIS ELEVADO
Caso a pessoa tenha comprado um apartamento por R$500 mil, e a prefeitura avalie o imóvel em R$700 mil, será cobrado do comprador o ITBI de R$21 mil, sendo que o correto seria R$15 mil. O Notário do Cartório de Notas, geralmente, nada fala ao comprador sobre o direito dele pedir a revisão do preço apurado na avaliação, caso este tenha superado o valor de mercado, pois quanto maior a avaliação do município, mais elevado será o custo da escritura e do seu posterior registro.
O valor venal expresso na guia do IPTU não é considerado porque ele, geralmente, está defasado, sendo que em Belo Horizonte, a última atualização do mapa de valores ocorreu em 2009/2010. São milhares os municípios em que as administrações municipais deixam passar muitos anos sem revisar a Planta de Valores do IPTU, fazendo com que a base de cálculo, que é o valor venal, fique bem abaixo da realidade, pois atualizá-la é complicado porque gera aumento da inadimplência ao pesar no orçamento anual dos munícipes. Por isso, é comum a avaliação do ITBI ser sempre superior à que consta como valor venal na guia do IPTU.
O Supremo Tribunal Federal determinou que somente mediante lei, o município pode alterar o valor venal constante na guia do IPTU. Por isso, todos os municípios do país têm dificuldade de convencer os vereadores a aprovarem a nova Planta de Valores para aumentar este valor, pois após a decisão do STF passou a ser ilegal o que era praticado, ou seja, o aumento por meio de Decreto do prefeito.
AVALIAÇÃO DO ITBI É BASEADA NO MOMENTO ATUAL DO MERCADO
O ITBI se baseia numa situação de mercado no momento que é solicitado seu pagamento, sendo utilizado o banco de dados do município, formado por pesquisas rotineiras, sendo calculado em cima do valor real apurado pelos imóveis anunciados para venda no mercado e nas transações que foram concluídas recentemente.
O Fisco sempre procura arrecadar o máximo possível, e assim cobra com base no maior valor entre declarado pelo comprador e o arbitrado pelo município.
RECLAMAR PARA REDUZIR O VALOR DO ITBI E DOS CARTÓRIOS
Há casos em que o município exagera na avaliação, o que é compreensível, pois há milhares de imóveis, com centenas de características específicas que variam de imóvel para imóvel. O município faz a avaliação coletiva dos imóveis, ou seja, em massa, o que pode acarretar avaliações equivocadas.
Em Belo Horizonte, no ano de 2017, a Secretaria Municipal da Fazenda estabeleceu 897 zonas homogêneas, que significa que a capital mineira é dividida em porções geográficas, onde cada uma tem uma variação de valor. Acertar em todas as avaliações é impossível, sendo, portanto, importante o comprador analisar se a avaliação superou, por exemplo, 20% do preço de mercado, pois neste caso será viável fazer o Processo de Revisão, sendo um erro utilizar-se de um despachante que não domine as questões de mercado imobiliário para elaborar esse recurso que é complexo.
O contribuinte pode não concordar com o valor estipulado pela Prefeitura, mas diante da necessidade de, por exemplo, liberar o financiamento do imóvel junto ao Agente Financeiro, pode pagar o ITBI e depois, até o limite de 30 dias do lançamento da guia, promover um Processo de Restituição. Sendo deferido, terá a devolução do valor em excesso no prazo médio de 90 dias.
Caso o comprador não entenda do assunto, para ter maior chance de sucesso poderá contratar um advogado especializado, que domine as questões do mercado imobiliário, pois assim terá maior chance de evitar prejuízos com o pagamento em excesso do ITBI, o qual aumentará o custo cobrado para a confecção da escritura pública de compra e venda e de seu registro nos dois cartórios.
*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG; Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Membro do Ibradim-MG.
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