Kênio de Souza Pereira*

Diante da decisão do Banco Central do dia 17/06, que definiu a redução da Taxa Selic para 2,25% ao ano, os rendimentos com aluguéis passam a assumir posição de destaque na economia por estarem há tempos rendendo em torno de 4 a 5% ao ano para os locadores. O rendimento mensal do aluguel em torno de 0,4% ao mês tem se mostrado atraente, pois a “gordura dos preços” foi queimada no período de 2014 a 2018, estando os valores atuais dos aluguéis estáveis, sem o risco de sofrer as oscilações abruptas do mercado de ações.

O Banco Central indicou que futuramente pode ocorrer pequenas reduções na Taxa Selic de 2,25%, a qual determina a rentabilidade das aplicações em renda fixa (CDBs e Fundos de Investimento). Com a nova Selic, o CDI passa a pagar 0,19% ao mês, o CDB que corresponde a 85% do CDI passa a render 0,16% e a poupança apenas 0,13% de rentabilidade mensal, considerando a alíquota de IR de 22,5%. Dessa forma, caso se confirme a previsão do Boletim Focus de inflação anual projetada de 1,6% em 2020, a rentabilidade real da poupança e da renda fixa será negativa. A situação das aplicações financeiras poderá ficar crítica, com rentabilidade negativa expressiva diante da previsão especialistas de que até o final do ano a Selic poderá chegar a 1,5% ao ano.

A situação atual é inédita porque poucos poderiam imaginar que a surpresa do cotista do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço obter ao ano um rendimento bem acima que as aplicações de renda fixa, ou seja, 0,25% ao mês, já que o FGTS remunera em 3% ao ano, isento de imposto de renda.  Na prática o trabalhador, ao deixar seu dinheiro no FGTS, poderá ganhar em torno de 1% acima da inflação do IPCA/IBGE diante da estimativa de fechar 2020 em 2% ao ano.

CRESCIMENTO DO INTERESSE EM COMPRAR IMÓVEIS

Ao adquirir um imóvel a investidor pode obter ganho com a sua valorização, além do rendimento extra com o aluguel, sendo que conforme pesquisa da ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) a rentabilidade dos imóveis foi de 9,4% em média em 2019, portanto 44% acima da poupança. A ABRAINC apurou que a valorização do valor venal dos imóveis, somada à receita dos aluguéis resultou numa rentabilidade de 15,3% em 2019.

Com esse cenário de desaquecimento da economia e com a grande volatilidade da Bolsa de Valores que acumula de 1º de janeiro a 30 de maio deste ano a perda de -24,4% no Ibovespa, muitos investidores passaram a procurar imóveis já locados para compra, pois os aluguéis tendem a se manterem estáveis. A Bolsa de Valores a partir de abril passou a recuperar as perdas do início do ano, mas o fato é que a grande massa de aplicadores ainda se sente desconfortável com os riscos do mercado de ações.

No atual cenário de instabilidade, a aplicação em ações, por ser bem complexa, afasta a maioria da população que prefere aplicar no mercado imobiliário, caracterizado por ser mais simples de compreender e seguro, não estando sujeito à volatilidade, ao confisco ou empréstimos compulsórios decorrentes de pacotes econômicos do Governo Federal.

CONSTRUTORAS RECUAM NOS LANÇAMENTOS PARA SEGURAR O PREÇO

Com o desaquecimento da economia decorrente da pandemia, o mercado imobiliário está se ajustando e adiando novos empreendimentos. A situação não permite correr riscos, pois os preços dos imóveis decorrem de custos fixos como os materiais e mão de obra, além do investimento em terrenos apropriados para edifícios, que em Belo Horizonte estão cada dia mais raros.

Há ainda o agravante do Plano Diretor que entrou em vigor em fevereiro de 2020, tendo limitado o coeficiente de aproveitamento a uma vez a área do terreno, impondo assim a necessidade de pagar outorga onerosa ao município de Belo Horizonte para permitir a construção acima desse limite. Essa novidade aumenta o preço final dos apartamentos.  Pelo fato de ser muito difícil tais insumos caírem de preço não há como o valor de construção sofrer redução expressiva, pois efetivar novas vendas com preço abaixo do custo resultaria na impossibilidade de repor o estoque.

Por essa razão as incorporadoras e construtoras evitarão lançar empreendimentos e assim haverá a redução no estoque que acabará por segurar os preços.

AUMENTO DA PREFERÊNCIA EM ALUGAR

Diante da redução da capacidade de as pessoas comprarem imóveis, do receio de fazer financiamento de longo prazo, bem como do novo conceito dos jovens preferirem alugar para terem maior liberdade de não se fixar num local, percebe-se que haverá um crescimento na demanda do setor de locação. Espera-se que com o aumento da demanda os preços dos aluguéis residenciais se manterão atraentes, rendendo em torno de 5% ao ano, ou seja, poderá render 100% acima da inflação.

Quanto aos imóveis comerciais, especialmente os corporativos de luxo, constata-se que há ainda casos de aluguéis que rendem um aluguel mensal em torno de 0,8% do seu valor de venda, sendo esses cobiçados para compra por grandes investidores, especialmente pelo fato desses edifícios, andares corridos ou galpões serem ocupados por inquilinos com grande capacidade financeira.

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*Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.; Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

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