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Kênio de Souza Pereira*

 Causa   perplexidade   os   excessos   que   os   shoppings   centers   cometem   ao   cobrar   despesas condominiais  dos  lojistas,  pois  muitos  valores  deveriam  ser  pagos  pelo  proprietário/locador, vez que  dizem  respeito  unicamente  ao  interesse  dele  por  se  tratar  de  despesas  estruturas  e  de melhorias do seu patrimônio. Como se não bastasse essa prática ilegal cometida há décadas, agora, nesse momento que se encontram fechados desde 20 de março de 2020, os inquilinos de alguns shoppings  centers  foram  surpreendidos  ao  receber  o  boleto  do  mês  de  abril  com  a  cobrança  do valor  da  energia  elétrica  e  do  ar-condicionado  da  loja,  constando  os  mesmos  valores  de  março, como se a loja, bem como, o centro de compras estivesse funcionando.

Quanto ao valor da quota de condomínio, alguns shoppings concederam um desconto de 20% para iludir   os   lojistas,   sendo   isso   irrisório.  Na   prática   a   redução   de   custos   com   a   dispensa   de funcionários,  com  a  concessão  de  férias,  o  não  consumo  de  energia  elétrica,  água,  limpeza,vigilância, dentre outros custos do mall é muito superior ao desconto de 20% ou 30%.

O correto seria não cobrar nada já que o Shopping não consiste numa locação de uma loja, mas sim a entrega de um complexo de atividades com diversos atrativos para atrair grande volume de público. E se o locador não entrega isso, deixa de ter o direito de receber os aluguéis e encargos com base no artigo 476 do Código Civil.

Há  inúmeros  casos  de  shoppings  que  fazem  reformas,  trocam  grandes  equipamentos  de  ar- condicionado,    dentre    outros    investimentos    que    deveriam    ser    pagos    unicamente    pelo empreendedor/locador, mas transfere esses custos para os inquilinos de forma camuflada, sendo tal procedimento ilegal. O inquilino, nos termos dos artigos 23 e 54 da Lei do Inquilinato, tem o dever  de  pagar  somente  as  despesas  necessárias  ao  funcionamento  da  edificação,  as  quais  se enquadram  no  rateio  da  quota  de  condomínio,  como  os  empregados  (porteiros,  seguranças, faxineiros) e demais equipamentos que são essenciais para manter e conservar as áreas comuns.

Cabe ao proprietário do shopping center arcar com os custos de quem administra o seu patrimônio, como seus superintendentes, administradores, contadores, advogados, gerentes, pois esses trabalham para aumentar o faturamento do empreendedor e não dos inquilinos.

EQUIPE QUE ADMINISTRA O SHOPPING TRABALHA PARA O LOCADOR

 Para esclarecer melhor e não deixar dúvidas quanto a ilegalidade praticada pelos empreendedores, basta vermos que o proprietário de um imóvel quando opta por entregar a administração para uma imobiliária, a Lei do Inquilinato é taxativa ao determinar que cabe a ele pagar a comissão de 10% para a imobiliária, pois essa lhe presta o serviço, nos termos do inciso VII, do art. 22. Ao cobrar dos inquilinos   as   despesas   de   administração   e   os   custos   de   quem   defende   os   interesses   dos empreendedores/locadores,  esses cometem contravenção  penal  prevista  no  inciso  I,  do artigo  43 que  estabelece:  ―Constitui  contravenção  penal  punível  com  prisão  simples  de  cinco  dias  a  seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida a favor do locatário: I – exigir, por  motivo  de locação ou sublocação, quantia  ou valor  além do aluguel  e encargos permitidos‖.

 O rateio de despesas do condomínio não pode ser inflado com despesas e custos de empregados e materiais que visam beneficiar o proprietário, pois este obtém mensalmente milhões de reais com os aluguéis para custear aqueles que trabalham em prol de seu enriquecimento.

SHOPPINGS NEGAM ACESSO À DOCUMENTAÇÃO DO CONDOMÍNIO

 Os shoppings sabem que cobram valores ilegais e por essa razão lutam ferozmente contra os processos judiciais movidos pelos inquilinos, sindicatos e associações que solicitam o acesso às notas fiscais, contratos e documentos que compõem a contabilidade maquiada para esconder os milhões de reais cobrados indevidamente dos lojistas.

Esses abusos acontecem em razão do receio do lojista exigir seu direito de ter acesso a todos os documentos a cada sessenta dias. A lei é clara ao determinar que o locador, no caso de shopping center, tem o direito de cobrar a quota de condomínio somente se ele comprovar a legitimidade da cobrança. Não pode o shopping negar o acesso aos documentos que fundamentam o rateio das despesas, pois a lei concede o direito de os inquilinos ou entidade de classe fiscalizarem tudo a cada 60 dias. Entretanto, por serem mal assessorados juridicamente, os inquilinos deixam de fiscalizar e assim estimulam a perpetuação da má-fé e das cobranças questionáveis que geram lucros inconfessáveis para o empreendedor.

SINDICATO E LOJISTAS PODEM EVITAR COBRANÇAS ABUSIVAS

 Diante desse cenário, é dever dos sindicatos dos lojistas exigir o acesso a toda documentação contábil, evitando assim que seus associados sejam lesados. As perícias judiciais que apuram as

contas dos shoppings constatam situações inacreditáveis.  Dentre os diversos casos, citamos como exemplo  em  Belo  Horizonte  –  MG,  de  um  shopping  center  que  lutou  anos  perante  o  Poder Judiciário para não permitir o acesso aos documentos. Em 2008, a perícia judicial  apurou que os lojistas pagaram a mais de rateio R$36.000.000,00 no decorrer do período de 2002 a 2007, sendo que esse valor deveria ter sido custeado pelo locador/empreendedor.

Não tem sentido os lojistas pagarem os honorários dos advogados, das empresas de auditoria, os cursos dos diretores e gerentes do proprietário do shopping, bem como as viagens e mudanças dos executivos realizadas juntamente com seus funcionários e familiares.

Nas perícias são constatadas a contratação pelos shoppings de várias consultorias sem indicação do motivo, montagem dos setores de sua administração com aquisição de computadores, periféricos, aplicativos,  pessoal,  ocupação  de  espaços  dentro  do  shopping,  usufruindo  de  energia,  água,  ar- condicionado,  profissionais,  material  de  escritório,  sendo  que  todos  esses  custos  são  de  único  e exclusivo interesse do proprietário do empreendimento. E ainda, sobre tudo que é gasto, o locador acrescenta uma taxa de administração entre 5 a 10% e embute no rateio do condomínio.

A má-fé não tem limites, pois até o custo das auditorias de vendas, que são realizadas junto à ―boca do  caixa‖  das  lojas  durante  o  período  de  festas,  de  interesse  apenas  do  proprietário/locador  por visarem o aumento do aluguel percentual, são cobradas dos inquilinos.

Caso os sindicatos de lojistas tomassem as devidas providências jurídicas, de maneira profissional, milhares  de  inquilinos  dos  shoppings  centers  seriam  beneficiados  com  a  redução  drástica  das quotas   de   condomínio.  A   cobrança   das   despesas   comuns   é   realizada   sem   qualquer   critério matemático, pois o CRD (coeficiente de rateio de  despesas) é inexplicável, pois muda conforme a conveniência.  Basta  vermos  que  em  alguns  shoppings  o  m²  de  uma  loja  pequena  paga  de  quota condominial em torno de R$180,00 e de uma loja de grande porte é cobrado apenas R$40,00. Em muitas situações é possível configurar o crime de estelionato (art. 171, Código Penal), sendo que há casos de o empreendedor não pagar nenhum centavo do CRD das lojas que estão vazias e nem sobre as  enormes  áreas   que  ocupa  para  seu  escritório  pessoal  e  de  seus  prestadores  de  serviços, procedimento esse que caracteriza enriquecimento ilícito.

ESTACIONAMENTO – DISTRIBUI AS DESPESAS, MAS O LUCRO É PRIVADO

 Quanto   aos   estacionamentos   toda   a   receita   é   destinada   ao   locador,   mas   as   despesas   com empregados,  segurança  e  equipamentos  do  referido  espaço  são  cobradas  dos  lojistas,  com  o acréscimo de mais 10% a título de taxa de administração. Esses 10% são cobrados também sobre as obras estruturais, de reformas, ampliações, paisagismo e até na compra de novos equipamentos de ar-condicionado  que  caberiam  somente  ao  proprietário  arcar.  Dessa  maneira,  o  proprietário  do shopping só recebe lucro e não arca com quase despesa alguma, já que os lojistas não reivindicam seu direito de pagar o que é realmente justo e legal.

*Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG; Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis em BH-MG kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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